住宅ローンはマイホームを購入する人のための融資制度です。
住宅ローンは一般の人が広くマイホームを持つために、金利や税制の面で優遇されています。
優遇措置の中でも住宅ローン控除は所得税や住民税から一定の控除を受けられるため、大きなメリットのある制度です。
この記事ではこれからマイホームを住宅ローンで購入する人に、住宅ローン控除の基礎知識と制度を受けるための注意点について解説します。
住宅ローン控除を受けるために必要な基礎知識
住宅ローン控除の基礎知識を解説します。
住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。
サラリーマンの方なら1年目に確定申告をしておけば、2年目以降は年末調整から住宅ローン控除を受けられます。
なので、初年度は面倒ですが2年目から確定申告をする必要がなくなりますので、必ず申告手続きを済ませましょう。
住宅ローン控除を受けるには条件があり、以下の条件を満たしていなければいけません。
住宅ローン控除の適用条件には
- 床面積が50平米以上（所得1,000万円以下で2023年までに建築確認が済んだ新築物件は40平米以上）の、自分が居住している住居であること
- その年の合計所得が2,000万円以下であること
- 借入期間が10年以上であること
の３つがあります。
床面積が50平米以上で自分が居住していること
居住スペースが床面積が50平米以上であることが住宅ローン控除を受ける条件ですが、年収1000万円以下の方で2023年までに建築確認済みの物件で、かつ40平米以上であれば住宅ローン控除を受けられます。
賃貸併用住宅の場合は自分が居住する面積の割合のみ、住宅ローン控除が適用されます。
また、住居を新築または取得した日の6カ月以内に居住用として使用していなければ、住宅ローン控除は受けられません。
さらに、住宅ローン控除の対象となる年の、12月31日まで居住し続けていることが条件です。
その年の合計所得が2,000万円以下であること
合計所得とは給与所得や事業所得、配当所得などの合計で繰越控除を適用する前の金額です。
これがその年に2,000万円以上だと住宅ローン控除は受けられません。
サラリーマンで高収入の方は、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。
借入期間が10年以上であること
住宅ローン控除は10年以上かけて分割返済されるものに適用されます。
9年以下の借入には適用されません。
住宅ローン控除額のシミュレーション
住宅ローン控除はいくらなのかをシミュレーションします。
住宅ローン控除は
- 住宅ローン控除限度額の0.7％
- 所得税＋住民税
- 年末の住宅ローン借入限残高×0.7％
で最も低い金額が控除されます。
住宅ローン控除限度額
住宅ローン控除は物件のタイプ別で最大控除額が変わります。
【物件タイプ別住宅ローン控除限度額】
| 物件タイプ | 住宅ローン残高上限
（A) |
1年間の控除額
（B) ＝ (A)×0.7 |
控除期間
（C） |
控除額合計
（B）×（C） |
| 新築認定住宅 | 5,000万円
（4500万円） |
35万円
（31.5万円） |
13年 | 455万円
（409.5万) |
| 新築ZEH水準省エネ住宅 | 4500万円
（3,500万円） |
31.５万円
（24.5万円） |
13年 | 409.5万円
（318.5万円） |
| 新築省エネ基準適合 | 4,000万円
（3,000万円） |
28万円
（21万円） |
13年 | 364万円
（273万円） |
| 新築その他一般住宅 | 3000万円
（０円） |
21万円
（0円） |
13年 | 273万円
（0円） |
| 中古認定住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 10年 | 210万円 |
| 中古その他一般住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 10年 | 140万円 |
（令和4年度国土交通省税制改正概要を参考に作成・2024年から制度変更でカッコ内の金額に減額されます）
低炭素社会を目指す政策のもと、長期的視点で二酸化炭素排出量が低い住宅を優遇しています。
2024年以降に入居する住宅の場合は住宅ローン控除の限度額は減額される予定です。
物件の種別は４種類に分けられそれぞれ住宅ローン控除を受けられる限度額が変わります。
- 認定住宅
- ZEH(ゼッチ)水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
- その他一般新築住宅
認定住宅
認定住宅には２種類あり、「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」です。
「認定長期優良住宅」はそのなのとおり長期に渡り安心して住める家として、バリアフリーになっていることや月々の修繕積立金を設定する長期修繕計画が作られていることなどが基準です。
「認定低炭素住宅」は、都道府県の認定を受けた二酸化炭素排出量を抑える設備のある住宅です。
認定住宅は環境負荷の低い住宅として、住宅ローン控除の限度額が最も多く設定されています。
ZEH水準省エネ住宅
ZEH水準省エネ住宅は太陽光発電などで、住宅で消費するエネルギー消費量をゼロにする住宅です。
住宅に太陽光発電設備や高断熱素材などを用いた設計にしなければなりません。
認定住宅の次に高い限度額の物件です。
省エネ基準適合住宅
省エネ基準適合住宅は現在、全体の80％ほどが当てはまっています。
住宅設備で1年間に使うエネルギーを表す一次エネルギーが、一定基準にあてはまっていることが適応基準です。
その他一般住宅
その他一般住宅は上記の省エネ性能基準を満たしていない住宅のことです。
2024年以降に入居する新築住宅には、住宅ローン控除は適用されません。
中古住宅には住宅ローン控除は適用されますが、新耐震基準を満たしていることが条件です。
あてはまる物件タイプ上限額の0.7%が住宅ローン控除額です。
所得税＋住民税
サラリーマンの所得税とは、源泉徴収表で確認できます。
住民税は半年分が住宅ローン控除の対象。
給与明細に記載されている住民税の金額の6倍が控除額の計算に適用されます。
ただし、住民税は上限金額は9万7,500円までなのでこの金額を超えている場合も住民税の控除額は9万7,500円で計算します。
年間の所得税と半年分の住民税を足したものが住宅ローン控除額です。
年末の住宅ローン借入残
年末の住宅ローン借入残高とは、12月31日の時点で住宅ローンが残っている金額です。
住宅ローン控除ではこの金額に0.7％をかけて計算します。
住宅ローン控除シミュレーション
以上の３つの値を比較して、最も低いものが住宅ローン控除額です。
たとえば、
- 新築でZEH省エネ住宅を購入
- 所得税が9万6,000円、住民税が9万9,000円
- 年末の借入残高が2,500万円
この条件で計算すると、
- 住宅ローン控除限度額4,000万円×0.7％＝28万円
- 所得税＋住民税は9万6,000円＋9万7,500円（住民税の控除限度額）＝19万3,500円
- 年末の借入残高2,500万円×0.7％＝17万5,000円
３つの計算方法の中で1番金額の低いのは、年末の借入残高の0.7％で計算した、17万5,000円が住宅ローン控除額です。
なお、賃貸併用住宅においても、自己の住居部分が占める面積の割合で住宅ローン控除が受けられます。
まとめ｜マイホーム購入者必見！住宅ローン控除で損しないための基礎知識を伝授
- サラリーマンが住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入した翌年の確定申告が必要
- 住宅ローン控除を受けるには50平米以上（特例で40平米以上）の住宅であり、その年の年収が20,000万円以下で、10年以上の借入が残っていることが条件
- 住宅ローン控除限度額は、環境に配慮した住宅ほど高い
住宅ローン控除を受けるためにはさまざまな条件があるので、以上の特徴を踏まえつつマイホームの購入を検討しださい。
最後までお読みいただきありがとうござました。
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