フラット35のデメリットを甘く見ると危険！住宅ローンシミュレーターで変動金利と比較してわかる向き不向き

フラット35は全期間固定金利で、将来の金利上昇の影響を受けにくい住宅ローンです。しかし、変動金利と比べて金利が高いなどのデメリットもあり、自分はどちらを選ぶべきなのか決めきれない方も多くいます。

実際、フラット35を利用するには、金利の高さや適用を受けるための物件条件など、他のローン商品にはないデメリットについて理解しておかなければいけません。

本記事では、フラット35の固定金利とその他の金融機関の変動金利と比較し、向き不向きの判断軸を考えます。自分に合った住宅ローンを見極め、後悔のない選択をするための判断材料として、ぜひ参考にしてください。

フラット35の特徴

フラット35は、民間金融機関が提供する住宅ローンとは異なり、国の住宅政策を支える仕組みのもとで設計されています。そのため、金利の考え方や返済期間、運営主体などに独自の特徴があります。

住宅を購入する際に、フラット35を検討するうえで知っておきたい基本的な特徴は、以下の通りです。

• 全期間固定金利型の住宅ローン
• 融資期間が名前の由来（現在は融資期間50年も存在）
• フラット35は住宅金融支援機構が運営

全期間固定金利型の住宅ローン

フラット35は融資実行時に確定した金利が原則として完済まで適用される、全期間固定金利型の住宅ローンです。固定金利であるため、市場金利が上昇した場合でも、金利変動による影響を受けない仕組みといえます。

変動金利型の住宅ローンでは、金利情勢によって返済額が変動する可能性があります。しかし、フラット35は金利が固定されているため、返済額が変わらず、将来の金利動向を想定した調整を前提にせず、返済計画を組むことが可能です。

ただし、金利引下げメニューの適用終了後や、元利均等・元金均等といった返済方法の違いによって、返済額の推移が変わる場合があります。

フラット35の全期間固定金利は、金利変動リスクを抑えつつ返済計画を立てたい場合の選択肢ですが、返済額の推移には商品内容や返済方法を踏まえた確認が必要です。

融資期間が名前の由来（現在は融資期間50年も存在）

フラット35は最長35年の返済期間を設定できる全期間固定金利型の住宅ローンであり、その返済期間が商品名の由来となっています。近年では長期の返済ニーズに対応するため、最長50年の返済が可能な「フラット50」も登場しています。

フラット35には借入期間に応じて、以下のラインナップが用意されています。

商品名（返済期間）	特徴
フラット20 （20年以下）	フラット35より金利が抑えられる場合がある
フラット35 （21年以上35年以下）	利用者が多い全期間固定金利型住宅ローン
フラット50 （36年以上50年以下）	長期優良住宅などの要件を満たす必要がある

フラット35は、主に住宅の購入や新築を目的としたローンですが、中古住宅の購入と同時に行うリフォーム費用をまとめて借り入れることも可能です。一方で、リフォーム費用のみを単独で借り入れることはできないなど、利用用途には一定の制限があります。

また、返済期間が長くなるほど総返済額が増える点は、長期融資ならではの注意点といえるでしょう。

フラット35は住宅金融支援機構が提供

住宅金融支援機構は、民間金融機関だけでは安定的に提供しにくい「全期間固定金利型」の住宅ローンを、普及させるために設立された独立行政法人です。フラット35は住宅金融支援機構が制度設計を行い、実際の融資業務は全国の民間金融機関が窓口となって実施する仕組みを採用しています。

利用者は銀行や信販会社などの金融機関を通じてフラット35を申し込みますが、そのローンは住宅金融支援機構の基準やルールに基づいて審査・運用されます。この仕組みにより、商品設計の骨格は共通しやすいですが、手数料や手続き運用は金融機関で差が出る場合があるのです。

フラット35は公的機関が関与することで安定性の高い住宅ローンとなっていますが、民間ローンとは異なる仕組みで運営されている点は、メリットと同時にデメリットも理解しておく必要があります。

フラット35のデメリット5つ

フラット35は全期間固定金利や、公的機関が関与する制度設計など、安心感のある住宅ローンです。しかし、民間の金融機関が提供する住宅ローンと比較した場合、金利や手続きなどの面でデメリットもあります。

フラット35の主なデメリットには、以下の5つが挙げられます。

• デメリット①  金利が高い
• デメリット②  頭金10％未満だと金利が高くなる
• デメリット③  融資実行までに時間がかかる
• デメリット④  金利が融資実行まで確定しない
• デメリット⑤  技術基準に適合しない住宅は利用不可

デメリット①  変動より金利が高い

フラット35は全期間固定金利で安定性が高い反面、変動金利型住宅ローンと比べると金利水準が高くなる傾向があります。

固定金利型の住宅ローンは、将来の金利変動リスクを金融機関が引き受ける性質上、変動金利よりも金利が高く設定されるのが一般的です。そのため、同じ条件で借り入れる場合、変動金利型に比べて初期の金利負担が大きくなる可能性があります。

【2026年1月31日現在のフラット35の住宅ローン金利】

融資率	金利の範囲	最も多い金利
【フラット20】借入期間：20年以下
９割以下	年1.710％～年4.370％	年1.710％
９割超	年1.820％～年4.480％	年1.820％
【フラット35】借入期間：21年以上35年以下
９割以下	年2.080％～年4.740％	年2.080％
９割超	年2.190％～年4.850％	年2.190％
【フラット50】借入期間：36年以上50年以下
９割以下	年2.190％～年4.110％	年2.190％
９割超	年2.300％～年4.220％	年2.300％

2026年1月資金受取分のフラット35では、融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下の「最も多い金利」が年2.080％と示されています。

これは長期固定金利としては標準的な水準ですが、同時期の変動金利型住宅ローンは 0.5〜0.8％台で推移しているケースが多く、フラット35よりも低い水準です。

【2026年1月31日現在の主要銀行の住宅ローン金利（変動）】

金融機関	金利（年）	適用条件
PayPay銀行	0.500％	でんき優遇割など条件付き
りそな銀行	0.640％～	優遇条件適用後の金利
三菱UFJ銀行	0.745％	新規借入時の優遇金利適用例

この差は毎月の返済額・総返済額に影響します。たとえば、借入金額が同額であっても金利差が1％前後あると総利息負担に大きな差が生じる可能性があるのです。

このように、変動金利型と比べると フラット35の金利水準は高めであり、低金利局面で借り入れる場合は、その差がより顕著に現れます。変動よりも金利が高い分、総返済額が増加しやすい点がデメリットです。

住宅ローンシミュレーターで、フラット35と民間金融機関の金利を比較してみましょう。

デメリット② 頭金10％未満だと金利が高くなる

フラット35は頭金なしでも利用できますが、頭金が10％未満となり融資率が9割を超える場合、借入金利が高くなる点はデメリットです。

融資率は以下の計算式で算出します。

融資率＝フラット35の借入額÷住宅の建設費または購入価額

融資率が9割以下か、9割を超えるかによって適用金利が異なります。

たとえば、住宅価格4,000万円に対して3,600万円を借り入れる場合、融資率は9割となり「融資率9割以下」の金利が適用されます。

90%＝3,600万円÷4,000万円

一方、頭金が少なく3,800万円を借り入れると融資率は95％となり、「融資率9割超」の区分となり、同じ返済期間でも金利条件が不利になります。

95%＝3,800万円÷4,000万円

このように、フラット35では頭金10％未満＝融資率9割超だと金利が上がる仕組みになっています。頭金の額によって金利条件が不利になる点を理解しておきましょう。

デメリット③  融資実行までに時間がかかる

フラット35は、融資実行までに比較的時間がかかりやすい点もデメリットの一つです。

民間金融機関の住宅ローンと異なり、フラット35は制度設計を住宅金融支援機構が担い、実際の申込・契約手続きは取扱金融機関が窓口となる二段階の仕組みを採用しています。このため民間の金融機関に比べ、審査期間が長くなる傾向があります。

そのため、フラット35では資金受取（融資実行）までに余裕を持ったスケジュール管理が必要です。売買契約や建築スケジュールがタイトな場合、融資実行日が間に合わないリスクもあるため、早めの申込みと事前確認が欠かせません。

デメリット④  金利が融資実行まで確定しない

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンですが、申込み時点で金利が確定するわけではありません。フラット35の適用金利は、申込時や審査承認時ではなく、資金受取時（融資実行時）の金利が決まるルールです。

そのため、申込みから融資実行までの期間に金利が上昇した場合、当初想定していた返済額よりも高い金利が適用される可能性があります。とくに注文住宅の場合は、契約から引渡しまでに数カ月かかる場合が多く、その間の金利動向によっては、資金計画に影響が出るケースも考えられます。

^{引用：フラット35 よくある質問}

住宅ローンにおいて、金利が確定するタイミングは商品や金融機関によって異なりますが、フラット35では融資実行時の金利が適用される点が、制度上明確に定められています。

デメリット⑤  技術基準に適合しない住宅は利用不可

フラット35は、借りる人の条件を満たしていても、原則、物件が技術基準に適合していなければ利用できないというデメリットがあります。

フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。その確認のため、物件検査を受けて「適合証明書」を取得しなければなりません。

新築住宅でフラット35の適合証明書を受けるには、以下の基準を満たす必要があります。

• 原則として、一般の道路に2m以上接していること
• 住宅の規模が、一戸建ては70㎡以上、マンションは30㎡以上であること
• 居住室・炊事室・便所・浴室など、一定の住宅設備が備わっていること
• 断熱性能や一次エネルギー消費量が、定められた等級以上であること
• 耐火構造または準耐火構造であること など

これらの基準を満たしていない場合、収入や返済能力に問題がなくても、フラット35は利用できません。また、物件検査や適合証明書の取得には、金融機関や検査機関によって異なりますが、数万円程度の費用がかかる場合もあります。

このように、フラット35は物件に対するこれらの審査基準への適合が求められるため、手続きや費用の面で負担に感じる方もいます。その点、銀行の住宅ローンでは適合証明書が必須でない商品も多く、フラット35のデメリット要因の一つです。

フラット35のメリット5つ

フラット35は、全期間固定金利という安心感だけでなく、他の住宅ローンにはないメリットを複数備えています。

ここではフラット35の代表的なメリットを5つ紹介します。

• メリット① 返済計画が立てやすい
• メリット② 民間金融機関より審査基準が比較的やさしい
• メリット③ 商品バリエーションが豊富
• メリット④ 保証料・繰上返済手数料が無料
• メリット⑤ 団体信用生命保険への加入は必須ではない

メリット① 返済計画が立てやすい

フラット35の最大のメリットは、全期間固定金利により、完済までの返済計画を立てやすい点です。

多くの方が懸念する住宅ローンのリスクに、将来の金利上昇が挙げられます。フラット35は融資実行時に金利が確定し、原則として完済まで変わらないため、返済額が途中で見直されることはありません。

変動金利の場合「金利が上がったら返済額はいくらになるのか」といった不安がつきまといます。しかし、フラット35であれば借入時点で完済までの返済シミュレーションが可能で、将来の金利上昇を前提にした調整を考えなくてよい点が安心につながっています。

住宅ローンの金利の変動がなく、家計やライフプランの計画が立てやすい点こそが、フラット35の魅力です。

メリット② 民間金融機関より審査基準が比較的やさしい

フラット35は、民間金融機関の住宅ローンと比べて、申込上の制約を受けにくいという特徴があります。

一般的な住宅ローン審査では、年収や返済負担率に加え、勤続年数や勤務先、雇用形態なども重視される傾向があります。これは、住宅ローンが長期契約であり、将来にわたって収入を継続できるかどうかが返済能力を判断する材料になるためです。

一方、フラット35は制度上、返済負担率などの基準が明確に示されています。返済負担率とは年収に占める年間合計返済額の割合です。

フラット35では、以下の申し込み要件を満たす必要があります。

年収	400万円未満	400万円以上
返済負担率の基準	30%以下	35%以下

フラット35は、勤続年数について申込要件として一律の基準が掲げられていないことから、状況によっては転職直後や自営業などでも申し込みが可能です。ただし、審査は返済負担率だけで決まるものではなく、収入状況などを踏まえて総合的に判断されます。

メリット③ 商品バリエーションが豊富

フラット35の大きなメリットの一つは、返済期間と金利引下げ制度との組み合わせによって、利用者のライフプランや住宅条件に応じた選択が可能な点です。

民間ローンも商品設計は多様ですが、フラット35は①返済期間によるベース商品、②家族構成や住宅性能、地域施策などに応じた金利引下げメニューを段階的に選択できる仕組みになっています。そのため、画一的なローンでは対応しにくいニーズにも対応しやすい制度設計といえます。

金利引下げはポイント制で運用され、原則として合計ポイント数に応じて、引下げ幅と引下げ期間が決まる仕組みです

以下は、フラット35の金利引き下げメニューです。

商品名（対象）	金利/引き下げ幅
金利引き下げメニュー・子育てプラス （子育て世帯・若年夫婦 等）	1ポイント＝当初5年間 年▲0.25% （ポイントは子どもの人数等で加算）
金利引き下げメニュー・フラット35S （省エネ性・耐震性など住宅性能）	ポイント制により、引下げ幅・期間が決まる
金利引き下げメニュー・フラット35リノベ （中古購入と一定要件リフォーム）	ポイント制 （S等と併用できない場合あり）
金利引き下げメニュー・維持保全型 （長期優良住宅、管理計画認定マンション）	ポイント制により、当初5年・6〜10年目などに配分される
金利引き下げメニュー・地域連携型 （自治体支援と連動）	子育て支援は当初10年間 年▲0.25%、 それ以外は当初5年間 年▲0.25%
金利引き下げメニュー・中古プラス （一定基準を満たす中古住宅）	ポイント加算により引下げ （1ポイント＝当初5年間 年▲0.25%）

フラット35は「返済期間」と「金利引下げ制度」を軸に、利用者の状況に合わせて柔軟に組み立てられる住宅ローンです。選択肢が多い分、内容を正しく理解する必要はありますが、条件に合えば他の住宅ローンでは得られない引き下げのメリットが受けられます。

メリット④ 保証料・繰上返済手数料が無料

フラット35は、保証料が不要で、繰上返済に関する手数料も原則かかりません。

民間金融機関の住宅ローンでは、借入時に保証会社を利用して数十万円規模の保証料が発生したり、固定金利期間の再選択時や繰上返済時に手数料がかかったりする場合があります。それに対して、フラット35は保証会社を利用しないため保証料が発生しない制度設計になっています。

また、返済期間中に固定金利を更新する仕組みがないため、固定期間継続時の事務手数料も不要です。

ただし、フラット35では保証料が不要な代わりに、融資手数料（借入時の事務手数料）がかかります。

このようにフラット35は、保証料や繰上返済手数料といったコストを抑えやすい住宅ローンといえます。初期費用や将来の返済調整にかかる負担をできるだけシンプルにしたい方にとって、適した商品です。

メリット⑤ 団体信用生命保険への加入は必須ではない

フラット35では団体信用生命保険への加入は任意とされているため、健康上の理由で民間ローンを利用しにくい方でも検討の余地があります。民間金融機関の住宅ローンでは、原則として団信加入が融資条件となるケースが多いのに対して、フラット35では加入するかどうかを申込者自身が選択できます。

そのため、健康状態などの理由で民間ローンの団信審査に通りにくい場合でも、フラット35なら審査の対象です。

しかし、団信に加入しない場合、債務者に万一のことがあっても住宅ローンの残債は免除されず、遺族が返済を引き継ぐ可能性があります。加入の可否だけで判断するのではなく、家族構成や万一の際の返済計画まで含めた検討が重要です。

このようにフラット35は、団信加入を義務としない柔軟な制度設計により、申込者の事情に応じた選択ができる住宅ローンです。健康状態や保障内容を踏まえ、自身にとって最適な形で利用できるのは、フラット35のメリットといえるでしょう。

フラット35の向き不向き

フラット35は、すべての人に適した住宅ローンではなく、重視する価値によって向き不向きが分かれる商品です。

将来の金利上昇リスクを避け、家計の安定を大切にしたい方や、団体信用生命保険に加入できない事情がある方にとっては、フラット35は有力な選択肢です。それとは逆に、リスクを受け入れながら当初の金利の低さを優先したい方には、変動金利型住宅ローンの方が合っています。

このように、フラット35は「安心を優先するか」「金利の低さを優先するか」といった判断の違いによって評価が分かれる住宅ローンです。

まとめ

この記事では、フラット35のデメリットとメリットを中心に解説しました。

固定金利と変動金利の選択は、返済額の安定をとるか、リスクをとって返済額を抑えられる可能性をとるかの決断です。記事の中でお伝えしたフラット35の特徴を踏まえ、自身の価値観や資金計画に合った住宅ローン選びで、後悔のないマイホーム購入につなげましょう。